به نقل از «ناطقان»

نکات مهم قوانین پیش فروش

تاریخ انتشار: ۱۰ تیر ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۳۷۳۶۶۰

نکات مهم قوانین پیش فروش ، در خصوص املاک ثبت شده یعنی املاک دارای سابقه ثبتی با صراحتی که ماده ۲۲ و همچنین مواد ۴۸ و ۴۷ قانون ثبت دارد و اینکه ماده ۲۲ قانون ثبت مبین یک قاعده امری در قلمرو املاک ثبت شده است به نظر نمی‌رسد که بتوان از مبایعه‌نامه عادی به عنوان سند انتقال مالکیت یاد کرد و به تعبیر ماده ۲۲ قانون ثبت دولت به معنی اعم یعنی قوه حاکمه دارند چنین سند عاد‌ی‌ای را به عنوان مالک به رسمیت نمی‌شناسد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

ناطقان: اساساً در مورد املاک ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طریق سند رسمی مقدور نیست و دارنده مبایعه‌نامه به عنوان مالک شناخته نمی‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعریفی که قانون از عقد بیع به عمل آورده است اساسا قرارداد پیش‌فروش افاده بیع نمی‌کند و در یک تحلیل صحیح حقوقی از ماهیت قراردادی چیزی جز تعهد، ساخت و تملیک استنباط نمی‌شود.

بنابراین قرارداد پیش‌فروش حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد به عبارت دیگر خریدار چنین قراردادی با امضا قرارداد مالک چیزی نمی‌شود.

با امضای قرارداد فروشنده در برابر خریدار در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک می‌کند و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام‌آور بوده و خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد، قرارداد بخواهد. بدیهی است در چنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام قابل اجرا خواهد بود.

اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش می‌تواند ناشی از وضعیت‌های مختلفی باشدمانند اختلافات ناشی از اختلافاتی که بین مالکین و سازندگان در قراردادهای مشارکت ساخت وجود دارد در چنین شرایطی خریدار قربانی اختلافات فی‌مابین مالک و سازنده می‌شود.
خصوصاً در مورد خریدارانی که با سازندگان قرارداد می‌بندند و مالکین دخالتی در قرارداد آنها ندارند و خریدار نیز دسترسی به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت فی‌مابین مالک و سازنده ندارد اوضاع خریدار وخیم‌تر است زیرا در چنین وضعیتی دعوی خریدار علیه سازنده شنیده نمی‌شود، چون سازنده مالکیت رسمی بر ملک ندارد همچنین شکایت او علیه مالک شنیده نمی‌شود چون خریدار با مالک قراردادی منعقد نکرده است.

خریدار واحدهای پیش‌فروش قبل از هر چیز باید حلقه اتصال خود را با مالک رسمی برقرار نماید یعنی یا با مالک رسمی قرارداد ببندد یا با کسی قرارداد ببندد که از طرف مالک رسمی اختیار برای فروش داشته باشد.
فروشنده اگر مالک رسمی نیست باید از طرف فروشنده وکالت رسمی داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت که در آن به تقسیم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنکه فروشنده از واحدهای اختصاصی خود بفروشد کفایت می‌کند.

نکات مهم قوانین پیش فروش

خریدار یک واحد پیش‌فروش، علاوه بر آن که باید مالکیت فروشنده را به شرحی که گفته شد احراز نماید، باید به توانایی فنی و مالی فروشنده نیز اعتماد داشته باشد توصیه می‌شود که خریداران واحدهای پیش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالکیت و همچنین مجوزات صادره از مراجع قانونی و از جمله شهرداری از خریدار واحدهای پیش‌فروش خودداری کنند.

مطمئن‌ترین روشی که بی‌شک مانع از فروش چند باره یک واحد به چند نفر می‌شود انتقال رسمی ملک به صورت قدر سهم مشاعیبه این معنا که مثلا وقتی برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداری مقرر است تا بر روی قطعه زمین موضوع پروانه ۲۴واحد آپارتمان بنا شود

تنها انتقال رسمی یک سهم از بیست و چهار، شش دانگ ملک موضوع پروانه با حقوق ناشی از پروانه است که می‌تواند به خریدار این اطمینان را بدهد که او به میزان سهم مورد معامله مالک شده است و انتقال رسمی ملک به شرطی که گفته شد به سادگی با ارائه اولین گزارش عدم خلاف از شهرداری که می‌تواند حتی پس از اجرای مرحله فونداسیون نیز باشد عملی و شدنی است و دفاتر اسناد رسمی با تنظیم چنین اسنادی مشکلی ندارند طبیعی است که چنین انتقالی توأم با تعهد فروشنده به تکمیل و ساخت واحد مسکونی خواهد بود.

بخش عمده‌ای از مشکلات کسانی که اقدام به خرید واحدهای پیش فروش می‌کنند ناشی از قراردادهای رهنی است که سازندگان جهت تامین اعتبارات لازم با بانک‌ها منعقد کرد و کل مجموعه آپارتمانی را در رهن بانک قرار می‌دهند. سپس با تکمیل واحد مسکونی به تعهدات خود در برابر بانک عمل نکرده و همین امر باعث می‌شود که بر بدهی واحد مسکونی اضافه شود.

نکات مهم قوانین پیش فروش

نکات مهم قوانین پیش فروش

اگر مجموعه ملک در رهن بانک قرار داده شده باشد چه قرارداد رهنی قبل از قرارداد پیش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آن خریدار نمی‌تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند بخواهد چون برابر رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صدور حکم محکومیت به تنظیم سند نسبت به ملکی که در رهن قرار داشته باشد وجاهت قانونی ندارد در چنین شرایطی خریدار چاره‌ای جز تقدیم دادخواست به ظرفیت فروشنده به خواسته فک رهن و تنظیم سند ندارد بدیهی است در صورت صدور حکم و قطعیت آن خریدار می‌تواند نسبت به اجرای حکم از محل مطالبات فروشنده بابت باقیمانده بهای مورد معامله اقدام نماید.

نکات مهم قوانین پیش فروش

به خریداران واحدهای پیش فروش توصیه می‌شود هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل نمایند تا در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قراردارد ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید نمایند از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگاه دارند.
اگر فروشنده در اواسط پروژه‌ کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه بدوا تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.

نکات مهم قوانین پیش فروش

با صدور حکم و قطعیت آن چنانچه سازنده جهت اجرای مفاد حکم حاضر نشود خریدار یا خریداران می‌توانند نسبت به اجرا یا تکمیل تعهدات به هزینه خود اقدام و سپس وجوه هزینه شده را از محل مطالبات فروشنده محاسبه یا از روی مطالبه کنند، در هر صورت اقدام به تکمیل واحدها یا تصرف آنها باید با اجازه محاکم قضایی باشد.

شهرداری طبق قانون مرجع رسمی صدور پروانه است و هیچ نقش و دخالتی در معاملات فی‌مابین فروشنده و خریدار ندارد حداکثر آن است که برای هر نقل و انتقال ارائه پایان کار و گزارش عدم خلاف از شهرداری لازم است اما تا زمانی که خریدار و فروشنده نخواهند اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی صورت بدهند و معاملات آنها در حد اسناد عادی باقی بماند شهرداری‌ها نه مکانیزم نظارتی بر معاملات مردم دارند و نه مسئولیتی در برابر خریداران چنین واحدهایی برچسب ها: نکات مهم ، قوانین ، پیش فروش

منبع: ناطقان

کلیدواژه: نکات مهم قوانین پیش فروش قرارداد پیش فروش واحدهای پیش فروش تنظیم سند مالک رسمی صدور حکم

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت nateghan.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ناطقان» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۳۷۳۶۶۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

آموزش: نکات مهمی که قبل از خرید دستگاه‌های الکترونیکی دست دوم باید بدانید

ایتنا - تفاوت‌های زیادی بین دستگاه‌های بازسازی‌شده کارخانه و دستگاه‌های بازسازی‌شده شخص ثالث وجود دارد، بنابراین دانستن اینکه چه چیزی دریافت می‌کنید ممکن است دشوار باشد.
بسیاری از مردم تمایل دارند کامپیوترهای دست دوم را بعد از تمیز کردن و تعمیر کامل خریداری کنند، زیرا قیمت آنها بسیار کمتر از کامپیوترهای نو است.

اما تفاوت‌های زیادی بین دستگاه‌های بازسازی‌شده کارخانه و دستگاه‌های بازسازی‌شده شخص ثالث وجود دارد، بنابراین دانستن اینکه چه چیزی دریافت می‌کنید ممکن است دشوار باشد.

به گزارش ایتنا، هنگام خرید یک دستگاه دست دوم، باید از گارانتی و لوازم جانبی اصلی دستگاه صرف نظر کنید و با ایرادات فیزیکی برخورد کنید، اما از نظر قانونی، هیچ تعریف واقعی از کلمه "Refurbished" وجود ندارد فروشنده می‌خواهد یا می‌خواهد، و ممکن است عباراتی مانند "پیش مالکیت" را ببینید.
  تمدید یا بازگشت؟
مهم است بدانید که آیا دستگاه بازسازی شده قبل از استفاده بازگردانده شده است یا شاید خریدار یا گیرنده تصمیم گرفته باشد که آن را نمی‌خواهد یا بسته‌بندی آن آسیب دیده است، بنابراین بدون استفاده از آن، بازگردانده شده است.

با دانستن اینکه در بیشتر موارد، برای اینکه دستگاه بازسازی شود، به نوعی تمیز کردن یا تعمیرات نیاز داشته باشد، از این رو، هنگامی که برچسب بازسازی شده روی محصول قرار می‌گیرد، قیمت باید بسیار کاهش یابد، بنابراین از فروشنده در مورد منشاء محصول سوال کنید.

    چه کسی بازسازی را انجام داد؟
همه بازسازی‌ها یکسان نیستند. امکان انجام کار توسط شخص ثالث و فروش مجدد محصول وجود دارد. به طور کلی، تعهد به نوسازی شرکت اصلی حرکت هوشمندانه‌تری است.
بسته بندی و قطعات مناسبی دارد تا محصول را تا حد امکان به محصول جدید نزدیک کند، بنابراین به دنبال "تأیید شده کارخانه" یا موارد مشابه باشید.
  لوازم جانبی درون جعبه
محصولات بازسازی شده اغلب بدون لوازم جانبی همراه با خرید محصول جدید ارائه می شوند. این یکی دیگر از دلایلی است که بهتر است وسایل نوسازی توسط سازنده را پیدا کنید تا بتوانید تمام لوازم جانبی را تهیه کنید.
اگر محصول بازسازی شده را توسط سازنده بخرید حتی ممکن است بسته‌بندی و لوازم جانبی جعبه نیز کامل باشد. 
  آیا محصول هنوز گارانتی دارد؟
هیچ محصولی را که گارانتی ندارد خریداری نکنید. ریسک خرید محصولی که گارانتی نداشته باشد، ممکن است به معنای دریافت سخت افزار معیوبی باشد که به درستی کار نکند. به یاد داشته باشید، فقط به این دلیل که یک دستگاه می‌تواند کار کند به این معنی نیست که کامل است و همه چیز همانطور که باید، کار می‌کند.  طبق قانون، دستگاه باید بتواند کاری را که برای آن طراحی شده است انجام دهد، حتی اگر کارکرده و دست دوم باشد.

    تعریف اصطلاح تجدید
هیچ قانونی در مورد نحوه طبقه‌بندی یک محصول بازسازی شده وجود ندارد، به جز این که فروشنده نمی‌تواند بگوید کاملاً نو و استفاده نشده است. همچنین ممکن است به این معنی باشد که محصول مدت زمان زیادی استفاده شده و ایراداتی نیز دارد. مثلاً ممکن است صفحه نمایش خراشیده یا ترک خورده جایگزین شود. 
  سیاست بازگشت چیست؟
شما حداقل یک ماه زمان نیاز دارید تا متوجه مشکلات دستگاه الکترونیکی شوید. این مسئله در مورد محصولات بازسازی شده نیز صدق می‌کند.  
اگر نمی‌توانید حداقل دو هفته از محصول استفاده کنید با امکان بازگرداندن آن بدون هزینه را ندارید، آن مجصول را خریداری نکنید و به یاد داشته باشید که وقتی محصول را دریافت کردید، پس از باز کردن آن یک بازرسی کامل انجام دهید. ممکن است حتی بخواهید فوراً از این سیاست بازگشت استفاده کنید.
  چه چیزی را هرگز نباید دوباره بخرید؟
توصیه می‌کنیم از خرید لوازم بازسازی شده و دست دومی که تماس مستقیم با پوست شما دارند مانند هدفون و موارد مکانیکی مانند صفحه کلید، هارد دیسک یا درایوهای حالت جامد و تلویزیون خودداری کنید. زیرا تشخیص سن تلویزیون دشوار است.

با این حال، برخی از این خریدها ممکن است قابل قبول باشند، اگر به شرکتی که محصول بازسازی و تعمیر کرده اعتماد دارید نگرانی کمتری خواهید داشت. 

    مقایسه قیمت
قبل از خرید یک دستگاه بازسازی شده، بهتر است که مقایسه قیمت انجام دهید. وقتی یک کالای ارزان قیمت بازسازی شده پیدا کردید، به سایت بازسازی شده دیگری بروید تا ببینید آیا همان مدل یا مشابه آن با قیمت کمتری موجود است یا خیر.

با این حال، اجازه ندهید قیمت همه چیز را به شما تحمیل کند، گاهی اوقات ممکن است به اندازه کافی به یک سایت یا فروشنده اعتماد کنید تا پول اضافی صرف شده ارزشمند باشد.